李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　1月19日，專家增量主線國家統計局發布了2025年全年房地產行業運行數據。盤活總體來看，存量星际28加拿大预测市場仍延續回調態勢，優化依這既是樓市近年來行業面對供求關系發生重大變化后的必然選擇，也是專家增量主線“控制增量”的行業管理新基調下的主動作為。但拉長時間來看，盤活無論是存量新開工還是銷售，抑或是優化依價格指數，同比跌幅都比2024年明顯收窄，樓市顯示經歷長達4年多的專家增量主線調整后，行業和市場開始出現企穩跡象。盤活

　　首先看銷售。存量2025年，優化依全國新房銷售8.81億平方米，樓市同比下降8.7%；住宅銷售7.33億平方米，同比下降9.2%。星际28加拿大预测去年4月份以來，新房銷售呈現調整擴大的態勢，但全年保持在個位數跌幅，明顯低于2024年全年一直保持兩位數的跌幅（2024年為-12.9%）。銷售金額方面，2025年新房銷售8.39萬億元，同比下降12.6%；住宅銷售7.33萬億元，同比下降13.0%。

　　由上可見，新房銷售金額降幅明顯大于銷售面積，開發商整體仍采取“降價促銷”的策略，從全年70城新房價格指數同比下跌3%、新房銷售簡單均價同比下降4.1%可見。不過，新房銷售金額跌幅也明顯低于2024年（-17.1%）。注意的是，新房銷售下滑與當前住房需求出現的新特征有關，即進入存量時代后，部分住房需求（特別是剛需）轉向二手住房或租賃市場。

　　根據中指數據，2025年30城二手住房成交套數同比基本持平，二手住房銷售占比提升至65%左右，較2024年提升約4個百分點。一線城市及成都、杭州、南京、蘇州等核心城市二手房成交套數占比均超六成。上海以及筆者所在的珠三角廣州、深圳、東莞等城市，去年二手住房銷售套數達到近4年來的新高。如果把新房和二手房交易加總，全國樓市交易套數已趨于穩定。

　　其次看開發。下游銷售端的調整，必然反映到上游供給端收縮。2025年，全國房屋新開工面積5.88億平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新開工面積約4.30億平方米，同比下降19.8%。不過，與下游銷售端類似，上游新開工的跌幅也明顯低于2024年全年23.0%的水平。

　　這也意味著，開發行業早已開始收縮供給、主動或被動“去庫存”。近年來不管是供地還是新開工，調整幅度均大于銷售的回調幅度。總之，不管是行業整體都在適應新形勢而平衡供求。

　　由此，反映在新房庫存——待售面積上，其增幅進一步下降，即在售庫存在減少。2025年，全國新房待售面積同比僅增長1.6%，基本停止增長，相比2022年—2024年這三年全年待售面積均為兩位數增長、年平均為13.4%的增幅水平大幅收窄。新房庫存減少既是行業主動“去庫存”所為，也是市場自發平衡的結果，有利于從供求關系上穩定市場預期和對未來的信心。

　　再次看價格。商品住房市場能否穩定，價格是關鍵指標。2025年，全國70城新房和二手住房價格指數同比分別下降3.0%和6.1%，相比2024年的跌幅都明顯收窄。由前所述，這是2024年以來“控制增量”政策明確后，新房開發、供給端持續收縮以適配需求的結果，也是新房逐步轉向高質量的“好房子”開發和上市，供給端做結構性改革，以牽引需求的反映。

　　2025年末中央經濟工作會議明確了“控增量、去庫存、優供給”模式，并根據在售新房庫存消化周期約束供地和開發。這可能意味著，新房供給端繼續呈現整體緊縮的態勢，這對平衡供求和穩定價格很重要。

　　最后看投資端。2025年，全國房地產開發投資下滑17.2%。我們應客觀看待這個現象，即城鎮化從高速增長期轉入平穩運行期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，開發投資有所下滑可能是必然的，但存量盤活為行業打開了另一扇窗。

　　從國際經驗來看，美國、英國、德國、日本等發達國家，盡管多數早已過了房屋以增量建設為主導的階段、城鎮化高峰階段，但目前行業增加值占GDP的比重平均都在10%以上。究其原因，這些國家房地產服務業的特征很明顯，比如存量更新帶動市政設施、家具家電和裝飾裝修，還能帶動設計、租賃、搬家、物業等服務業發展；比如，存量物業盤活發展文旅、新式餐飲、公寓和酒店、創意辦公、教育培訓等新業態，也能帶動樓宇經濟和就業繁榮。

　　同時，在存量方面，我國30%的存量房樓齡超過20年，按10年一個周期算，2000—2010年是房屋交付的高峰期，未來幾年又有一大批房屋進入20年樓齡。由于設計、建材、功能迭代較快，存量市場積累了巨大的升級需求。近期，“好房子”熱銷就是很好的案例。2025年，熱點城市二手房交易同比大多在增長，其中中低價位、中小戶型占比明顯提升，這是房價持續調整、購房門檻降低后適配新市民需求的反映，對置換需求帶動市場良性循環有極大支撐。未來，“盤活存量+優化增量”雙規驅動，夯實房地產行業基本盤，樓市也將進入觸底和穩定階段。